Le 13 septembre dernier, les données du profil de recensement concernant les revenus ont été publiées. On y apprenait qu’en 2015, le revenu médian d’un ménage québécois était de 59 822 $. Est-ce possible d’être propriétaire au Québec avec cette situation financière? Les derniers resserrements hypothécaires ont-ils changé la donne?
Durant la majeure partie de 2016, le calcul du ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) se faisait avec le taux d’intérêt octroyé par le prêteur pour un prêt de 5 ans à taux fixe. Celui-ci pouvait facilement être près du taux préférentiel de 2,7% en vigueur en 2016.
En considérant ce taux et en supposant un ABD de 32% avant la prime d’assurance hypothécaire, le ménage médian pouvait obtenir un prêt de 263 314$ et donc acquérir une propriété de 277 172$ . Avec ce montant, 66% des unifamiliales vendues en 2016 au Québec auraient pu être achetées par le ménage médian.
Ainsi, une part appréciable des résidences unifamiliales étaient accessibles, mais cela varie grandement selon les régions du Québec.
Depuis octobre 2016, les conditions pour obtenir un prêt assuré ont été resserrées et les ménages doivent répondre au nouveau «stress test» instauré par le gouvernement canadien. Le taux d’intérêt utilisé pour calculer l’ABD et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD) est maintenant le plus élevé entre le taux consenti par le prêteur et le taux des prêts hypothécaires ordinaires publié par la Banque du Canada. Depuis la mi-juillet 2017, le taux des prêts hypothécaires ordinaires est de 4,84%.
Avec de tel taux d’intérêt utilisé pour calculer l’ABD, le ménage gagnant le revenu médian en 2015 et ayant une mise de fonds de 5% aurait été en mesure d’acquérir une résidence unifamiliale à un prix maximum de 229 087 $. Ce montant est inférieur de près de 50 000$ à celui calculé avec les conditions en vigueur en 2016. Cette somme aurait permis au ménage médian d’acquérir 49% des unifamiliales vendues en 2016.
Et dans les différentes villes du Québec ?
Avec les règles d’assurance hypothécaire et les taux d’intérêt en vigueur en 2016, seulement 1% des unifamiliales vendues à Côte-Saint-Luc aurait pu être acquis par un ménage gagnant le revenu médian de la ville.
Ce territoire est le moins accessible pour sa population parmi les 50 municipalités analysées par JLR. Il faut dire qu’à Côte-Saint-Luc, 28,1% de la population a plus de 65 ans. Ainsi, les propriétaires d’unifamiliales ont possiblement des revenus moindres que par le passé, mais des maisons qui ont augmenté de valeur avec les années.
D’un autre côté, dans les villes de Baie-Comeau et Varennes, plus de 95% des propriétés vendues en 2016 auraient pu être acquises par les ménages gagnant le revenu médian de ces municipalités en 2015 considérant un taux d’intérêt de 2,7% utilisé pour le calcul de l’ATD. D’ailleurs, selon l’Enquête des ménages de Statistique Canada, ces deux villes comptaient une proportion de propriétaires plus élevée que dans l’ensemble du Québec.
Et finalement, l’unifamiliale est-elle vraiment accessible?
Selon les résultats obtenus, malgré les resserrements hypothécaires le marché des unifamiliales demeure assez accessible aux ménages gagnant le revenu médian au Québec, surtout à l’extérieur des grands centres. Toutefois, ici on considère un ménage qui n’a aucune dette ce qui n’est pas le cas de tous les acheteurs potentiels.
De plus, une institution financière pourrait consentir un prêt avec un ABD de 32% à un ménage qui ne pourrait pas se soustraire à de tels engagements financiers et maintenir le rythme de vie qu’il désire. Pour un emprunt hypothécaire judicieux, il vaut toujours mieux faire un budget et voir ce qu’on souhaite payer en fonction de sa réalité que de simplement prendre le montant le plus élevé qu’on accepte de vous prêter.
(SOURCE: http://immohebdo.jlr.ca/#/)
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