Par Karine Bélanger
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En tant que propriétaire d’une copropriété divise, comme un condo, vous devez entretenir votre partie privative, mais également les différentes parties communes de l’immeuble. Mais qui doit payer les travaux majeurs et les réparations de ces dernières? C’est précisément afin d’encadrer cette planification collective qu’a été mis en place le fonds de prévoyance. Pour tout savoir de cette obligation, parcourez l’article qui suit.

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1. Qu’est-ce qu’un fonds de prévoyance?

Le fonds de prévoyance est une réserve monétaire qui permet de financer la réalisation de rénovations et de travaux majeurs à court, moyen et long terme dans les parties communes d’une copropriété[1]. Celui-ci doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti[2]. Il s’agit donc d’un moyen collectif de maintenir l’immeuble en bonne condition en évitant aux copropriétaires d’avoir à débourser une cotisation spéciale pour des travaux urgents, ce qui pourrait compromettre leur situation financière personnelle.

En vigueur depuis le Code civil du Québec de 1994, cette obligation vise d’abord et avant tout à combler le manque d’encadrement financier qui avait pénalisé de nombreux copropriétaires pour lesquels le syndicat de copropriété n’accumulait pas une réserve de fonds suffisante pour répondre adéquatement aux besoins d’entretien de l’immeuble.[3]

2. Comment déterminer à quoi servira le fonds de prévoyance?

Afin d’identifier les travaux qui pourront être réalisés à partir du fonds de prévoyance, le conseil d’administration de la copropriété devra examiner la déclaration de copropriété qui énonce, entre autres, les parties communes de l’immeuble.

Les réparations majeures devront, quant à elles, porter sur « une partie importante du bien et nécessiter une dépense exceptionnelle », comme le stipule le Code civil du Québec. Elles pourraient donc cibler[4] :

  • Les poutres, les murs portants et le toit
  • Les portes, les fenêtres et les balcons
  • Le revêtement extérieur et les gouttières
  • Les systèmes de chauffage, d’électricité et de plomberie
  • Le remplacement de l’asphalte dans le stationnement
  • La réfection des aires communes

En résumé, le fonds de prévoyance ne peut être destiné à des réparations mineures ou à des frais d’entretien. Il ne peut pas non plus servir à payer des honoraires, à s’acquitter d’un déficit ou à apporter des améliorations à l’immeuble[5]. Il diffère également du fonds d’imprévus qui fait parfois l’objet d’une clause dans la déclaration de copropriété et qui, comme son nom l’indique, est destiné aux dépenses imprévues devant être engagées par le syndicat de copropriété[6].

3. Quelle est la contribution des copropriétaires?

Comme pour toutes les autres charges communes, la contribution des copropriétaires est déterminée en fonction de la valeur relative de leur fraction de l’immeuble. Celle-ci est généralement versée mensuellement, au même moment que le paiement des autres frais de copropriété.

Selon le Code civil du Québec, le fonds de prévoyance doit représenter au moins 5 % de la contribution aux charges communes[7]. Toutefois, afin d’obtenir un montant réaliste, les syndicats devront évaluer les coûts de remplacement et de réparation des parties communes au moyen de l’étude de fonds de prévoyance.

4. Qu’est-ce que l’étude de fonds de prévoyance?

Il arrive que la contribution minimale de 5 % au fonds de prévoyance soit insuffisante pour assurer l’entretien réel d’une copropriété. Afin de pallier cette situation, le gouvernement du Québec a adopté le projet de loi 16 qui prévoit la réalisation d’une étude du fonds de prévoyance par un professionnel, tous les cinq ans[8]. Cet exercice a pour but d’aider le syndicat de copropriété à planifier les dépenses à venir, tout en limitant les imprévus.

Ainsi, l’étude de fonds de prévoyance comprend[9] :

  • L’inspection visuelle des principales composantes physiques de l’immeuble pour en déterminer l’état et la durée de vie.
  • La planification des travaux devant être réalisés prioritairement.
  • L’évaluation des coûts de réparations des parties communes.
  • L’analyse des scénarios de contributions financières par l’ensemble des copropriétaires.

Il s’agit donc essentiellement d’un exercice de planification qui permet d’établir un plan financier à court et à long terme faisant l’objet d’un rapport détaillé comprenant diverses recommandations.

5. Quelle est la différence avec les fonds d’administration et d’autoassurance?

Parmi les frais de copropriété qui doivent être acquittés, on retrouve le fonds d’administration, le fonds d’autoassurance et le fonds de prévoyance. Chacun d’entre eux occupe une fonction qui lui est propre[10] :

  • Le fonds d’administration permet de payer les dépenses courantes, comme les frais d’entretien et les tâches administratives.
  • Le fonds d’autoassurance est utilisé uniquement en cas de réclamation à l’assureur et sert à payer les différentes franchises.
  • Le fonds de prévoyance, quant à lui, est destiné aux réparations et aux travaux majeurs des parties communes de l’immeuble.

En conclusion, le fonds de prévoyance est un élément primordial dans la gestion d’une copropriété. En plus d’éviter le déboursement de cotisations spéciales en cas d’urgence, celui-ci permet à chacun des copropriétaires de profiter d’une saine gestion des dépenses liées à son bien immobilier. Il est également un signe de confiance lorsque viendra le temps de vendre votre copropriété.

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