By Karine Bélanger
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Lorsque vient le moment d’acheter ou de vendre une propriété, il est essentiel d’explorer toutes les avenues qui s’offrent à vous. L’une des options est la vente sans garantie légale. À la lecture de cet article, vous découvrirez ce qu’est la garantie légale, les risques encourus si elle est exclue d’une transaction, ainsi que les recours possibles en cas de vice caché.

Qu’est-ce que la garantie légale?

Le Code civil du Québec prévoit que la vente d’un immeuble est faite avec une garantie légale qui l’exempte de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés. Néanmoins, certaines propriétés peuvent être vendues sans garantie légale. Dans ce cas, la promesse d’achat et l’acte de vente comporteront la mention suivante : « La présente vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur[1] ».

La garantie légale est composée de deux éléments qui existent par le seul effet de la loi.

1. La garantie de qualité

Le vendeur garantit que la propriété est exempte de tous vices au moment de la vente, à l’exception des éléments dénoncés dans le formulaire de déclaration du vendeur et de ceux découverts lors de l’inspection préachat.

2. La garantie du droit de propriété

Cet élément concerne les vices de titres qui pourraient priver l’acheteur de son droit de propriété et lui assure que[2] :

  • Le bien est libre de tous droits, autres que ceux déclarés par le vendeur;
  • La propriété est libérée de toutes hypothèques, sauf celle qu’il assume;
  • L’immeuble ne fait l’objet d’aucun empiètement;
  • Le bien ne viole aucune limitation de droit public, sauf celles dénoncées par le vendeur ou découvertes par l’acheteur.

Peut-on vendre une maison sans garantie légale?

La garantie légale peut être exclue en partie ou en totalité d’une transaction immobilière. C’est parfois le cas d’une vente de succession, d’un immeuble appartenant à une personne âgée qui souhaite protéger son patrimoine, d’un bien faisant l’objet d’une reprise de finance ou à démolir[3].

Les exclusions partielles, quant à elles, peuvent concerner des composantes de la construction, des appareils mécaniques ou des électroménagers.

Acheter une maison sans garantie légale signifie que vous l’acquérez dans l’état où elle se trouve en renonçant à tout recours envers le vendeur. En cas d’insatisfaction, vous devrez démontrer que le vendeur a volontairement dissimulé un aspect assez important pour ne pas conclure la vente ou revoir le prix à la baisse[4].

Quels sont les recours possibles en cas de vice caché?

La garantie légale permet d’intenter un recours contre un vendeur dans les trois années suivant la découverte d’un vice caché. L’acheteur devra alors envoyer une mise en demeure à l’ancien propriétaire l’informant de la situation et lui demandant une indemnisation dans un délai de trois à six mois[5].

L’acheteur pourrait alors[6] :

  • Obtenir un remboursement partiel du prix de vente;
  • Se faire rembourser les rénovations nécessaires à la réparation du vice;
  • Faire annuler la transaction;
  • Réclamer une somme pour dommages et intérêts.

Comme chaque transaction implique certains risques, entourez-vous de professionnels immobiliers aguerris pour vivre une expérience sécuritaire.

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