Une mise de fonds en cadeau

La conjoncture économique actuelle rend l’accès à la propriété extrêmement difficile pour des premiers acheteurs. À tel point que de plus en plus de jeunes mariés demandent une contribution financière destinée à l’achat d’une maison plutôt que des cadeaux de mariage! 

Financer l’achat d’une première maison repose sur un élément clé; la mise de fonds. Entre les hausses successives des taux d’intérêt et le fait qu’on atteigne des sommets pour les acomptes, un cadeau substantiel d’un membre de la famille peut s’avérer un levier déterminant pour accéder à votre rêve.

Votre mère, tante, ou parrain a décidé de vous donner une grosse somme d’argent de son vivant pour que vous puissiez faire une offre d’achat sur votre première maison? Voici comment ça fonctionne, et ce que ça implique.

1. D’abord la mise de fonds est l’argent dont vous devez disposer pour obtenir un prêt hypothécaire. Le minimum exigé est de 5 % du prix de la propriété. Pour une maison de 500 000 $ vous devrez donc débourser 25 000 $, et prévoir des liquidités pour les frais afférents : notaire, taxe de bienvenue, etc.
2. Ensuite les dons d’argent à une personne majeure n’ont pas d’incidence fiscale si ce don n’est pas utilisé pour produire des revenus.
3. Il est dans l’intérêt du donateur de consulter un planificateur financier ou un fiscaliste afin de s’assurer que son cadeau ne compromet pas sa propre sécurité financière, ni son niveau de vie à la retraite.
4. Vous gagnerez également à officialiser le don devant un notaire. Ceci comble deux besoins : rassurer les parties sur le fait que c’est un don et non un prêt (surtout en cas de leg futur entre plusieurs héritiers, afin de garantir une équité entre frères et sœurs), et confirmer la provenance des fonds auprès de la banque. En effet, lors de transactions de 10 000 $ et plus, votre courtier ou agent immobilier doit aussitôt le déclarer à CANAFE, qui est un centre de détection de fraude et de blanchiment d’argent. C’est la loi.
   
5. Détail important : un membre de la famille qui reçoit un don en argent n’est pas obligé de le déclarer aux autres héritiers, sauf si le don a été notarié « à charge expresse de rapport ». Le bénéficiaire devra alors en informer la succession.
6. Il y a toujours la possibilité que malgré le don pour la mise de fonds, une institution financière hésite à consentir une hypothèque à un premier acheteur dont le crédit n’est pas encore solide. Un parent peut alors devenir co-emprunteur, et copropriétaire de la propriété. C’est une option qu’on doit analyser avec rigueur; si l’une des deux parties est incapable d’assumer sa part, la banque va se tourner vers l’autre partie pour que les termes de l’hypothèque soient respectés. Il est donc primordial de statuer sur le rôle du donateur dans la transaction, s’assurer des termes de l’entente, et bien réfléchir à toutes les implications pour les deux parties, y compris à qui aura droit à l’exemption fiscale pour résidence principale lors de la revente.
7. Votre institution financière exige que le bénéficiaire soit appuyé financièrement? Il est probablement dans l’intérêt du donateur de cautionner l’emprunteur plutôt que de devenir légalement copropriétaire. L’aide est réelle, mais sans les soucis liés à la possession de deux résidences. Ainsi, si le bénéficiaire n’arrive pas à rembourser l’hypothèque, l’engagement de la partie qui cautionne se limite au remboursement de l’hypothèque.

Ces précautions d’usage prises, pensez à célébrer ce magnifique cadeau, qui donne un coup de main inespéré lorsqu’on débute dans la vie!

Par

Geneviève Lefebvre

Scénariste au cinéma, et à la télévision, conceptrice de contenu web, elle œuvre aussi comme réalisatrice et productrice, tout en assurant des mandats en publicité. Romancière – cinq romans, une biographie, quantité de nouvelles – elle est publiée à Montréal, Paris, New-York et Stockholm. Sportive accomplie, Geneviève tient les « Carnets d’endorphines » dans la Presse Plus. Passionnée par le mode de vie, les maisons et leurs habitants sont pour elle une source d’inspiration.