La frénésie du marché immobilier ces dernières années a favorisé l’émergence de nombreux outils automatisés qui sont censés permettre à d’éventuels propriétaires-vendeurs de connaître le prix de leur domicile. Certains de ces outils ciblent les propriétaires sur les réseaux sociaux afin d’obtenir leurs coordonnées, mais les propriétaires réalisent rapidement qu’ils doivent faire réaliser une véritable analyse par un courtier ou agent immobilier. En effet, ces outils ne sont parfois pas adéquatement calibrés, et ne permettent pas d’obtenir une évaluation suffisamment précise de la valeur d’un bien immobilier.
D’abord, il faut savoir que les courtiers et agents ne fondent pas leur évaluation sur un seul facteur. « Pour évaluer précisément la valeur marchande d’une propriété, les courtiers et agents immobiliers disposent de nombreux outils et méthodes leur permettant d’arriver au prix le plus juste », explique la courtière Marie-Claude Bergeron.
Ils analysent, entre autres, la superficie de la propriété, la dimension du terrain, le nombre de pièces, la présence d’un garage ou d’une piscine, les inclusions et la qualité des matériaux et du logement dans son ensemble, afin de dresser la liste de propriétés comparables.
« S’il s’agit d’un logement loué, on peut établir un prix en fonction du loyer actuel. Cette méthode est surtout utilisée pour les plex, mais parfois aussi pour les appartements ou maisons que l’on compte vendre à un investisseur », précise Marie-Claude Bergeron.
Enfin, il existe aussi certaines techniques qui utilisent, par exemple, un multiple de l’évaluation municipale; cependant, les prix varient souvent plus vite que l’évaluation, et il est préférable d’utiliser des valeurs marchandes récentes pour établir le prix.
La méthode de la comparaison directe des prix de vente demeure la plus courante et la plus utilisée par les courtiers et agents immobiliers. Pour ce faire, la première étape consiste généralement à situer la propriété dans son marché de référence. Les courtiers et agents examinent les propriétés vendues dans le quartier et la région où se situe votre propriété et établissent un prix moyen et médian.
Toutefois, il n’est pas rare que des propriétés diffèrent sensiblement les unes des autres. Certaines caractéristiques, la qualité de la finition ou des rénovations récentes vont mériter une analyse plus sophistiquée.
L’ACI s’est associée à cinq chambres immobilières ainsi qu’au Groupe Altus en 2015 afin de créer un indice détaillé du prix des propriétés. C’est ainsi qu’est né l’IPP MLS®, un outil qui prend en compte la valeur attribuée à différentes caractéristiques d’une propriété et qui permet une véritable comparaison entre propriétés. L’IPP MLS® fait usage de plus de 15 ans de données et de modèles statistiques sophistiqués pour définir une propriété « type » et tient aussi compte des caractéristiques qui influencent le prix. L’IPP MLS® englobe maintenant plus de 85% des ventes de propriétés via l’entremise des Systèmes MLS® canadiens.
Marie-Claude Bergeron rappelle que l’accès à l’IPP MLS® est l’un des avantages de faire affaire avec un courtier ou un agent immobilier : « Nous avons un accès exclusif à la plateforme, avec des informations consolidées et mises à jour. C’est vraiment un outil important pour nous. »
Bien sûr, chaque propriétaire-vendeur est libre de faire sa propre analyse et d’en discuter avec un courtier ou agent en pleine connaissance de cause. Le prix de vente est souvent d’abord négocié avec le courtier ou l’agent immobilier avant d’être affiché, puis éventuellement, négocié avec un acheteur. En matière de prix, avoir le bon point de départ permet souvent d’arriver plus rapidement au point d’arrivée.
Les informations présentées dans cet article ne doivent pas être considérées comme des conseils financiers ou juridiques. Cet article est uniquement destiné à des fins d’information.
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Passionné d’immobilier, de littérature et d’architecture, Francis Gosselin est aussi titulaire d’un doctorat en économie, auteur et maître-chien. Il est Consultant, aviseur et économiste. Il s’intéresse depuis dix ans à l’évolution du marché du travail et à l’impact des nouveaux modes de fonctionnement sur le design résidentiel et commercial.
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