Ce qu’il faut savoir sur les limites de sa propriété

Que vous possédiez une terre à bois de 120 acres ou un condo au centre-ville, il est important de connaître les limites physiques de votre propriété, car elles représentent également la délimitation de votre titre de propriété.

En effet, cela vous permettra de savoir où débute votre propriété et où elle se termine, de connaître les droits afférents à cette délimitation en matière d’usage et de passage et, dans certains cas, de négocier avec vos voisins.

Comment connaître les limites de sa propriété?

 Au Canada, le travail de délimitation des terrains physiques, qu’il s’agisse de piquetage ou de bornage physique sur un terrain, ou qu’il soit représenté visuellement par un certificat de localisation, est l’apanage exclusif de l’arpenteur-géomètre.

 Mises bout à bout, toutes les propriétés d’une province constituent ce qu’on appelle le cadastre, soit un registre public qui représente sur un plan toutes les propriétés foncières désignées par un numéro de lot.

Sur le certificat de localisation, qui représente généralement un seul lot, les limites de votre propriété seront clairement identifiées, ainsi que les bâtiments, murs, haies ou toute autre implantation permanente située sur le terrain.

Le certificat de localisation décrit également :

• toute servitude : un droit imposé à votre propriété en faveur d’une autre personne, vous obligeant à supporter certains usages et pouvant limiter vos droits,
• tout empiétement : un débordement sur le terrain d’un tiers, le vôtre, celui du voisin ou de la municipalité, par exemple, et
• toute non-conformité ou dérogation : par rapport notamment à la position des structures, en lien avec un règlement municipal, et souvent lié au règlement d’urbanisme.

Représenter les limites d’un terrain dans la réalité

Sur le terrain toutefois, le certificat de localisation est insuffisant, le terrain devant faire l’objet soit d’un piquetage, soit d’un bornage, indiquant de manière précise chacune des limites du terrain. 

Cela peut vous éviter des conflits avec les voisins, et permet de mieux prévoir l’emplacement de certains bâtiments ou installations à construire.

L’exemple de la clôture mitoyenne entre deux maisons est souvent cité afin d’illustrer l’importance de cette démarche. Il en va de même avec la construction d’une dépendance ou un agrandissement qui viendrait contrevenir aux règlements – plusieurs municipalités exigent, par exemple, des distances minimales entre les bâtiments ou entre la limite du terrain et le bâtiment.

D’autres prévoient certaines contraintes quant aux vues, ou des limites en matière de hauteur, et peuvent même limiter votre droit à pratiquer un passe-temps comme le jardinage – si vous souhaitez installer un jardin à l’avant de votre maison, de nombreuses municipalités canadiennes vous l’interdiront – de même pour la culture de certaines plantes à l’intérieur d’une copropriété. 

Certains zonages viennent également contraindre la pleine jouissance d’un terrain ou d’un immeuble; le zonage agricole, patrimonial ou aéroportuaire, la zone inondable et l’ensemble immobilier sont autant de considérations qui viendront régir le bien-fonds de votre propriété, à l’intérieur même de ses limites.

Les limites lors d’une transaction immobilière

Que vous cherchiez à vendre ou à acheter une propriété, il est crucial de bien connaître les limites de votre propriété, tant géographiques qu’en matière de droits afférents, et de décrire celles-ci à l’autre partie à la transaction. 

Ici encore, le certificat de localisation est un instrument utile pour les parties; un jugement rendu par la Cour Suprême du Canada en 2017 rend désormais obligatoire pour un vendeur d’obtenir un nouveau certificat de localisation si le sien date de plus de 10 ans. 

Il en va de même si d’importants travaux ont eu lieu sur la propriété, puisqu’ils en modifient les composantes essentielles.

Il est donc utile, si vous pensez à vendre votre propriété, de prendre contact rapidement avec un arpenteur-géomètre, car les délais peuvent être longs. Il n’est pas rare que la promesse d’achat d’un acheteur soit généralement conditionnelle à la production d’un tel document. Le travail visant une meilleure connaissance des limites de sa propriété fait donc partie de l’arsenal du propriétaire foncier, il faut donc s’y intéresser et être accompagné pour bien les représenter.

Par Francis Gosselin

Passionné d’immobilier, de littérature et d’architecture, Francis Gosselin est aussi titulaire d’un doctorat en économie, auteur et maître-chien. Il est Consultant, aviseur et économiste. Il s’intéresse depuis dix ans à l’évolution du marché du travail et à l’impact des nouveaux modes de fonctionnement sur le design résidentiel et commercial.