Évaluation municipale ou valeur marchande?

Au cours de la dernière année, plusieurs propriétaires ont vu la valeur de leur habitation bondir de manière impressionnante. Combinée au phénomène de surchauffe immobilière, cette situation a fait en sorte que de nombreuses propriétés se sont vendues à un prix élevé, et ce, très rapidement. Cela dit, pour connaître la valeur réelle d’un bien immobilier, est-il préférable de se fier à la valeur marchande ou à l’évaluation municipale? Poursuivez votre lecture pour découvrir les différences entre ces deux indicateurs et savoir si le prix affiché est juste.

1. L’évaluation municipale

L’évaluation municipale représente la somme de l’estimation du terrain et de l’immeuble. Elle est effectuée par la ville ou la municipalité où se situe la propriété et a pour but de fixer le montant des taxes foncières que chaque propriétaire devra payer au cours de l’année. Elle est valide à partir du 1^er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du prochain rôle d’évaluation et est réalisée tous les 3 ans[1] . Cette information se trouve habituellement sur la fiche de chaque propriété à vendre. Si ce n’est pas le cas, contactez le courtier immobilier responsable de l’inscription pour obtenir l’heure juste.

Règle générale, l’évaluation municipale est réalisée par des évaluateurs agréés mandatés par la ville qui calculent la valeur en bloc d’habitations comparables. Autrement dit, le prix de chaque propriété est évalué en fonction des autres biens immobiliers qui se situent à proximité et non de manière individuelle. Même si elle est effectuée par des professionnels, cette estimation demeure approximative et ne permet pas de déterminer précisément la véritable valeur de chacun des immeubles. De plus, comme le rôle d’évaluation est en vigueur pour une période fixe de trois ans, il n’est pas totalement représentatif de l’évolution du marché.

Vous aimeriez faire quelques recherches par vous-mêmes? Consultez le Registre foncier du Québec en ligne pour avoir accès au rôle d’évaluation d’autres propriétés situées à proximité de la vôtre ou de celle que vous convoitez.

2. La valeur marchande

La valeur marchande d’une propriété, quant à elle, suit l’évolution du marché immobilier. Elle est généralement réalisée par un évaluateur agréé qui tiendra compte d’un ensemble d’éléments, tels que[2]  :

• Le type de propriété
• L’année de construction
• Les caractéristiques intérieures et extérieures
• La superficie du terrain
• La localisation

De plus, la propriété sera comparée à d’autres biens immobiliers similaires qui ont récemment été vendus. Ainsi, contrairement à l’évaluation municipale, la valeur marchande n’est pas fixée pour une période donnée et fluctue en fonction de l’offre et de la demande, ce qui la rend beaucoup plus précise[3] .

Dans ce contexte, les rénovations ou les améliorations apportées à une propriété pourraient affecter favorablement son prix. Et l’inverse est aussi vrai : la valeur marchande d’une propriété nécessitant quelques rénovations pourrait être influencée à la baisse – ce qui n’est pas nécessairement considéré dans l’évaluation municipale.

3. Comment bien fixer le prix de vente d’une propriété?

Sachant ce qui précède, quelle est la meilleure manière de déterminer le juste prix d’une propriété? Vous l’aurez sans doute deviné : la valeur marchande demeure un indicateur plus fiable. Comme celle-ci tient compte d’un plus grand nombre de facteurs et de l’évolution du marché, elle s’avère plus représentative du prix réel d’une propriété.

Pour vendre ou acheter aux meilleures conditions possibles, pensez à faire équipe avec un courtier immobilier. Grâce à ses connaissances pointues du marché et à un vaste réseau d’experts, celui-ci vous aidera à fixer le juste prix de votre propriété ou à négocier l’achat de votre future maison en toute connaissance de cause.